夏河县化解国有土地上已售城镇住宅历史

遗留“登记难”问题工作方案

根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通如》《中共甘肃省委办公厅 甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作方案的通知》和《甘南州化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作方案的通知》（甘南办字[2021]45号）要求，为切实解决我县已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题，增强不动产统一登记，服务社会经济发展，结合我县实际，拟制定本方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，针对因历史遗留问题导致无法进行不动产登记和“登记难”的问题，通过排查摸底、分析研究，综合运用法律、行政、经济、市场等手段攻坚克难，在2021年底前完成国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题摸排，形成台账，领导包抓，确保2021年底化解率达到60%；2022年化解率达到90%；2023年一季度前基本化解国有土地上已售城镇住宅因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题。

二、工作原则

（一）依法依规，稳妥推进。严格按照有关法律法规，聚集遗留问题，既不突破底线，也不放宽界限，审慎稳妥推进遗留问题化解。

（二）尊重历史，实事求是。尊重历史，结合现实，兼顾各方，尊重群众，立足问题实际，单独提出方案，逐一解决遗留问题。

（三）民生优先，征缴分离。以人民为中心，对购房人无过错的、实行购房人办证与追缴项目建设单位税费、追究相关责任相分离，购房人办证与项目整改相并行。

（四)认真负责，勇于担当。党委政府落实主体责任、集成政策、优化服务，敢于作为、积极负责，建立容错纠错机制、切实为担当者担当。

（五）分类处置，循序渐进。结合难易程度，按照“一小区、一方案、一专人”方式，分类分步化解处理遗留问题，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

三、适用范围

经省、州、县有关部门批准、核准或备案的，因国有土地上因历史遗留问题，未能办理不动产权证的已售并入住的城镇住宅。坚决杜绝“小产权房”和存在乱占耕地、违反生态管控等违法违规行为在此次化解问题过程中合法化。

四、处理意见

（一）关于用地手续不完善的问题

1.由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，由自然资源部门按照发改部门的立项批复文件等进行认定，符合要求的可按照划拨方式补办用地手续。如申请人要求办理出让手续，也可按照协议出让方式补办用地手续。保障性住房具体办理方法：（1）保障性住房配售后实行国家和个人产权共有，对全额配售取得个人全部产权按照经济适用房对待的，县住建部门收缴建房时享受入户资金和建设补贴政策，并出具（或上报县政府下发）同意办理不动产登记的文件后，在夏河县不动产登记事务中心申请不动产权登记，方可申请不动产权登记。土地性质为划拨，房屋性质为保障性住房。（2）保障性住房产权配售后5年内不得上市交易，包括出售、出租、转让、捐赠等。在购买产权满5年（以签订的配售合同日期为准）的保障对象：①根据县住建部门同意保障性住房上市交易的文件，住建部门牵头对小区进行整体评估，收取评估价与入户时住户缴纳房价差价的10%的国家收益金上交国库。（若国家有政策调整，按国家政策办理）②按房屋及公摊面积分摊缴纳现行基准地价土地出让金，将用地类型改变为出让，性质为住宅。③涉及商铺的，住建部门牵头对小区进行整体评估，收取评估价与入户时住户缴纳房价差价的10%的国家收益金上交国库。按建筑占地面积将土地分摊到户，由项目建设部门统一联系资质单位进行土地评估，按评估价缴纳土地出让金，不动产权利类型转为出让（出让年限为40年，土地出让起始日期为房屋竣工使用日期）用途为商业，房屋性质为商业用房。按规定完税后，办理不动产登记。小区其他土地为公共用地，不动产权利人为住建部门。（3）因公共利益房屋被征收并完成产权调换后安置的保障性住房，在安置户缴清产权调换差价取得完全产权的，允许上市交易。办理登记时出具住建部门出具同意上市交易的决定书和《存量房交易合同》，并交纳现行基准地价的土地出让金。将用地类型改变为出让，性质为住宅。涉及商铺的，①住建部门牵头对小区进行整体评估，收取评估价与入户时住户缴纳房价差价的10%的国家收益金上交国库。（若国家有政策调整，按国家政策办理）②按建筑占地面积将土地分摊到户，由项目建设部门统一联系资质单位进行土地评估，按评估价缴纳土地出让金，不动产权利类型转为出让（出让年限为40年，土地出让起始日期为房屋竣工使用日期）用途为商业，房屋性质为商业用房。按规定完税后，办理不动产登记。小区其他土地为公共用地，不动产权利人为住建部门，小区其他土地为公共用地，不动产权利人为住建部门。（4）对公租房产权的登记。公租房产权属于政府所有，不动产权利人为住建部门，个人不得上市交易，包括出售、出租、转让、捐赠等。（5）对私自转让取得保障性住房产权的个人，一律不予办理产权变更手续。保障性住房配售不满5年、擅自改变用途、占用公共区域私搭乱建的，一律不予办理确权登记。

2.各国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房，确因时间久远土地划拨文件遗失，按照“尊重历史”的原则，由自然资源部门主动组织开展权籍调查，不同时间段各部门出具的符合当时土地管理政策及环境的与土地权属文件资料应视为合法权属来源资料，调查后确定无权属争议，由自然资源部门局务会议集体认定，出具权属调查表和确权文件，不动产登记机构办理不动产登记。

3.在原单位使用的机关团体用地等自有土地上混合修建的房改房、集资房及安置房、棚改房、经济适用房等政策性住房，原土地来源材料对土地用途约定不明确或无法准确界定土地用途，与现有城市规划也不相符，但因历史原因已办理了项目立项、规划审批验收等手续的，权利方应申请办理土地使用权面积用途变更及分割登记，委托有资质的测绘单位以该住宅楼占用范围内的围墙、墙壁、栅栏、台阶、散水等现状确认该住宅楼宗地的土地使用权面积，出具测绘报告，经分割各方同意且无争议后，由自然资源部门按照现状开展权属调查，调查无争议后出具权属调查表和土地分割文件，由不动产登记机构办理登记。

4.用地范围内符合规划部门要求建设的商业配套设施用地要按照《甘南藏族自治州人民政府办公室关于印发甘南州解决不动产登记有关问题的指导意见的通知》（州政办发[2017]167号）规定缴纳土地出让金和相关税费后办理不动产登记。

（二）关于用地手续不完善的问题

5.权利人应向不动产登记机构提出不动产登记申请。因开发单位或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门申请办理；无承继单位或上级主管部门的，可以由不动产所在地县级或县级以上人民政府指定的机构或组织代为申请办理。

6.有业主委员会的，由业主委员会提出不动产首次登记申请，无业主委员会的，由小区业主共同推荐3名以上代表提出不动产登记申请。不动产登记机构可视情况对登记情况进行公告，公告30日内没有提出异议或异议不成立的，可为该项目办理不动产首次登记。

7.开发企业或有关单位灭失的，首次登记或转移登记可一并登记给业主，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以及载。已办理首次登记，开发单位或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。

（三）关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题

8.房屋已销售且已入住的住宅，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴房屋契税等税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门依法追缴土地出让价款和房屋契税等税费的同时，办理不动产登记手续。

  9.房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

10.划拨土地上的政策性住房转移登记。划拨土地上修建的集资建房、房改房、经济适用房、安居工程房等政策性住房，已经住建部门批复并办理了房屋所有权登记，现权利人需上市交易的，参照经济适用住房上市交易管理的相关规定，由不动产登记机构依据国家法律法规及《甘南藏族自治州人民政府办公室关于印发甘南州解决不动产登记有关问题的指导意见的通知》（州政办发[2017]167号）办理登记。行政机关、事业单位、国有企业在原使用国有土地上自拆自建或建成房产向社会人员出售的，权利人须如实向不动产登记机构和税务部门提供分房名单、房款票据等资料，提供虚假资料的要承担相应法律责任。

11.划拨土地上持有房产证的抵押权登记。购房人办理了房屋所有权证，但原建设单位的土地使用权性质为划拨，申请人办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构直接为申请人办理不动产抵押权登记，并在不动产登记簿、不动产登记证明附记栏内注记：“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖该房产或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先缴纳土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”。

12.土地出让金缴纳人由不动产权利人自行决定，在同一建筑内由第一个缴纳人办理的不动产权证书需载明权利人姓名、不动产位置坐落、土地使用权分摊面积、房屋建筑面积、缴纳价款、土地出让截止日期等，其余各套房屋需办理相关登记时，不动产登记机构依据第一本不动产权证书核定权利人姓名、不动产位置件坐落、土地使用权分摊面积、房屋建筑面积、缴纳价款、土地出让截止日期等。

（四）关于土地、房屋面积与现状不符的问题

13.宗地为划拨用地，用途符合划拨用地目录，四至界限变化不明显，因不同时期或不动产测绘资质单位采用的测量方法不同造成的权利证书、档案记载面积和实测面积不一致的，经权利人同意，权籍调查确定无争议的按照实测面积进行登记。

14.宗地为出让土地，建筑物超出原宗地界址，超出部分无土权属来源，但符合城市规划，由受让方按出让价款，补交土地出让金后进行登记；原受让方灭失不能补缴土地出让金，若该小区全体业主同意并补缴出让金后进行登记，若业主不同意补缴出让金的，由当事人持备注栏中注明“知悉该宗地范围内因原受让方灭失无法补缴土地出让金，本人自愿承担由此带来的责任（当事人共同签字或者手印）”的不动产登记申请书、不动产权证书和《不动产登记操作规范》规定的其他材料，申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记，自然资源局不动产登记机构应当受理。登记时，不动产登记机构应将未缴纳土地出让金的土地面积等情况在不动登记簿记事栏和不动产权证书附记栏以及不动产登记证明附记栏注记。

（五）关于项目跨宗地建设或界址不清的问题

15.房屋和土地有合法权属来源文件，跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整用地需求，可按照所在宗地分别办理不动产登记。有调整用地需求的，需经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，出具分割或合宗文件，办理不动产登记。若两宗地（两宗以上）用途相同且属同一开发建设单位，开发建设单位申请国有建设用地使用权首次登记的，将两宗地（两宗以上）合并为一宗地，且时间差异较短，出让年限按最先出让的宗地对待办理不动产登记，如时间差异较大需经评估补交出让金统一使用年限后办理不动产登记；属不同开发建设单位的，经双方协商达成协议后，出让年限按最先出让的宗地办理不动产登记。因年限或用途等不一致需补缴出让金的，补缴出让金后，按与房屋用途一致的宗地落宗后办理不动产登记。

（六）关于未办理竣工验收备案的问题

16.未办理竣工验收备案的，由不动产登记机构向住建部门开列问题项目清单，由住建部门牵头组织住建、自然资源及规划等主管部门按照特事特办原则，开展规划、竣工、消防、竣工备案等验收工作，对于按照规定能够补办验收等手续的，接照“谁审批”“谁负责”的原则，由各相关部门依法依规补办相关手续后办理不动产登记。

17.确因建成年代较早等原因无法办理竣工验收备案，但监督机构已出具质量监督报告的，由住建部门根据质量监督报告及规划、消防意见出具备案意见后，办理不动产登记。监督机构未出具质量监督报告的，由申报主体提供已售部分质量鉴定报告，质量鉴定按照现行国家有关技术标准，并结合建成时国家有关设计、施工等标准进行判定。鉴定结论达到国家有关质量标准的，由住建部门根据质量鉴定报告及规划、消防意见出具备案意见后，办理不动产登记；鉴定结论未达到国家质量标准的，由申报主体委托专业机构提出整改加固措施并组织整改，整改完成应重新鉴定，鉴定结论达到国家有关质量标准的，由住建部门根据整改后的质量鉴定报告及规划、消防意见出具备案意见后，办理不动产登记。

（七）关于不动产登记项目未通过规划许可或规划核实的问题

18.自然资源规划部门应按照不动产登记机构提交的问题清单，开展建设工程规划核实工作，对于按照规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记。对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方政府同意后，按现状出具认定或核实意见。建设项目部分楼幢符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分楼幢先行核实，并出具规划核实意见。

19.未完成代征、代拆或公建配套的建设项目遗留问题分类处理。有建设单位（承继单位)的，由其与项目所在地县级政府商定处理意见，自然资源主管部门出具规划核实意见；建设单位灭失的，由项目所在地县级政府确定整改意见，自然资源主管部门出具规划核实意见。

20.项目供地方式为划拨，项目性质为办公类建筑、公共服务类建筑、各类政策性住房等非开发盈利性项目，以《甘南藏族自治州人民办公室关于印发甘南州解决不动产登记有关问题的指导意见的通知》（州政办发[2017]167号）为节点，建设时问在2017年之前的项目，鉴于项目建设时间早，时间跨度大，建设单位或施工单位主体已不明确或不存在等问题，本着“喊存量、遏增量”和以人为本的原则，由建设单位或住户组成的业主委员会自行委托具有相关资质单位鉴定并出具质量安全报。然资源规划部门出具规划核实意见，符合要求的办理不动产部记。

21.对供地方式为出让，项目性质为开发盈利性质的房地产开发项目，以严格控制行政权力寻租空间、杜绝开发企业“动歪脑筋”为原则，由自然资深规划主管部门作出认定，城市管理综合执法部门根据部门职责，按“一案一办”方式，依法依规对违建项目进行处置，需补交出让金的由自然资源主管部门按规定办理相关手续并收缴土地出让金及税费后，由不动产量说机构办理不动产登记。

22.对存在违规建设行为且拒不配合城市管理综合执法部门依法依规按违建处置程序接受违建处置的企业，住建、自然资源、城市管理综合执法、工商和税务等相关部门对其法定代表人、股东实施“黑名单”管理，限制其房地产开发行业准入等惩罚，形成严厉打击不守法、不守信、没有社会责任开发企业的高压态势，铲除该类企业市场生存空间。

(八）关于未办理消防验收的问题

23.对1998年9月1日《中华人民共和国消防法》施行前已建成的房屋，未进行改建（含用途变更）、扩建的，可不再办理消防验收（备案）手续。对1998年9月1日及以后建成的房屋，根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》等有关法律规定，由项目所在地住建部门牵头、消防救援机构配合，在确保消防安全前提下，简化程序，完善消防验收（备案）手续。

（九）关于未通过人防验收的问题

24.应建未建人防工程的项目，由建设单位提出申请，经批准后可在本单位同期实施的项目限期补建，不动产登记机构依据批准进行登记；无法补建的，按历史同期当地的易地建设费收取标准补缴易地建设费。已办理人防工程建设审批手续，但防空地下室未修建、修建面积不足或已建成的工程不符合人防战术技术要求和标准规范，且无法整改补救的，由人防主管部门对建设单位依法予以处罚，并责令按照批准应建的面积补建人防工程，或缴纳防空地下室易地建设费。

（十）关于住房、土地被开发企业抵押及司法查封的问题

25.积极协调开发企业、金融机构和法院，通过还款、协商，追缴、置换等方式处理债务纠纷问题，及时解除抵押和查封。债务追缴解押和解除查封可采用行政追缴、司法追缴同步进行。涉及司法查封的，各级政府要积极引导购房群众用法律手段解决问题，对符合法律援助条件的购房群众应当给予法律援助。法院加快案件审理和执行进度，依法解封。

（1）对开发项目建设用地使用权、在建工程未解除抵押而对外违规销售的，必须限期还款解除抵押权。抵押权不能解除的，可由住建等部门和抵押权人协商一致，在明确置换抵押物和依法收回抵押贷款方案后办理登记。

（2）对于开发企业因债务等原因不动产被法院查封的，必须限期清偿债务解除查封；对于开发企业因债务纠纷涉及不动产诉讼的，必须依法加快司法审判。查封难以解除的，由相关部门与债权人协商一致，明确置换查封标的和依法追债方式，经法院裁定解封后办理登记。

（十一）关于原分散登记的房屋、土地信息不一致的不动产登记

26. 不动产统一登记前分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、主地用途进行登记，也可经依法批在并办理土地政变用途等手续后，按照“房地一体”的原则办理不动产登记，对过往因土地和房屋分散登记形成的失误，要在不动产权证书办理过程中纠正，对该房屋开发建设中存在的问题依法进行处理，并督促开发建设单位限期办理相关手续。

（十二）关于开发建设主体配合不积极、整改不到位、恶意欠缴税费的问题

27.符合此次化解范围的项目，开发建设主体要履行申请主体责任，不得因涉及缴纳税费、整改和处罚等原因撤销登记申请，损害群众合法权益。

28.县政府应组织相关部门加大追缴力度，对于开发商恶意欠缴税费的，依法采取相应措施予以追缴。对拒不配合的企业及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员，依法纳入失信名单，按照国家发展改革委、人民银行、住建部等部委印发的《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》实行联合惩戒；追缴未果的由职能部门依法按程序申请法院对有关单位和责任人强制执行；对涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。

未纳入此次清查范围，但属于历史遗留问题范围的，参照本方案办理。国有土地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题可参照本方案执行。

五、工作步骤

（一）安排部署。成立夏河县化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组，适时召开领导小组会议，及时对化解工作进行安排部署。

（二）准确摸排。开展拉网式排查，建立工作台账。各单位不以其他单位是否审核作为前置条件并行办理，限时办结。需要政府研究的，以清单形式提交研究。为提高效率，集中化解，县政府可对存在的问题批量研究审批。

（三）全面化解。按照“一小区、一方案、一专人”要求，县政府领导带头，实行专人包抓，建立包抓台账。包抓领导要及时进行调度，切实解决存在问题。

六、有关要求

（一）提高思想认识。不动产登记与人民群众实际利益密切相关，认真处理解决不动产登记有关问题，是构建和谐社会、维扩社会稳定、为民办实事的重要举措，是不动产登记便民利民改革的重要任务，各县市、各有关单位务必站在讲政治、顾大局、维护稳定的高度，坚持以人民为中心，把实现好、维护好、发展好广大人民群众的合法权益作为不动产登记工作的出发点落脚点，细化任务目标，严格工作标准，精心组织实施，认真抓好落实。

（二）加强组织领导。为切实落实好“政府主导、部门联动”的工作机制，成立夏河县化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组，由县委县政府主要领导担任组长，相关县直部门为成员单位，具体负责化解不动产登记历史遗留问题取得实效。

（三）强化履职担当。县自然资源要充分发挥牵头抓总的职能作用，各相关部门也要按照各自职责，密切配合、主动作为，研究解决不动产登记有关问题。对不履行或不正确履行职责，不担当、不作为、推诿扯皮，影响工作进展，损害不动产权利人合法权益的，将严肃追究相关单位和人员的责任。

（四）建立长效机制。要坚持“疏堵结合”严控新增，加快实用地审批、规划许可、土地供应、开发利用、执法监察等全业务链条封闭动态监管，从源头上避免出现新的历史遗留问题。总结推广“交地即交房”、“交房即交证”等经验做法，将不动产登记中发现的问题及时向上游环节反映，促进依法履职、加强监管、完善制度。